Een vastgoedproject dat ontspoort vindt bijna altijd zijn oorsprong in een ondergewaardeerd technisch dode hoek: een verkeerd geïnterpreteerd DPE, een meerjarenplan voor werkzaamheden in de VVE dat genegeerd wordt, of een financieel plan dat is opgesteld zonder veiligheidsmarge. Succesvolle vastgoedprojecten vereisen dat deze fijne punten worden behandeld voordat men zelfs maar op zoek gaat naar een eigendom.
DPE en regelgeving: het echte selectiecriterium voor een vastgoedobject
Het energieprestatiecertificaat is niet langer een eenvoudig administratief document. Het bepaalt de liquiditeit van het vastgoed bij verkoop en de verhuurbaarheid. Woningen met een classificatie G zijn sinds januari 2025 verboden voor verhuur, en woningen met een F-classificatie zullen dat vanaf 2028 zijn.
De waardevermindering op thermische doorlekken is significant. Volgens de Notarissen van Frankrijk lijden woningen met een classificatie F of G aan een waardeverlies dat wordt geschat tussen 12 % en 25 % in vergelijking met vergelijkbare woningen met een classificatie D. Dit verschil verdwijnt niet met de tijd: het verergert naarmate de regelgeving dichterbij komt.
Wij raden aan om systematisch te controleren of de weergegeven DPE-classificatie is gebaseerd op de actuele rekenmethode. Een DPE kan evolueren zonder werkzaamheden, simpelweg door herberekening volgens de nieuwe normen. Een koper die een prijs onderhandelt op basis van een oude classificatie loopt het risico om te betalen voor werkzaamheden die al zijn geïntegreerd in de herclassificatie.
Concreet moet elke aankoop van een woning met een classificatie E of lager de kosten voor het energetisch opknappen, de tijdslijnen van de verboden en de capaciteit van het vastgoed om op de huurmarkt te blijven gedurende de voorziene houdperiode in het financieringsplan opnemen. Degenen die vastgoedprojecten op Cécile Bricole documenteren integreren deze regelgevende dimensie bovendien in hun rendabiliteitsanalyses.
VVE: anticiperen op de bijdragen vóór de vastgoed aankoop
Sinds 1 januari 2025 is de verplichting om een meerjarenplan voor werkzaamheden op te stellen uitgebreid naar VVE’s met minder dan 51 eenheden die ouder zijn dan vijftien jaar. Dit document verplicht de VVE tot een gedetailleerd en gefaseerd renovatieprogramma.
Een koper die dit plan niet raadpleegt voordat hij ondertekent, loopt het risico op niet-geprovisioneerde bijdragen. Deze bedragen, soms aanzienlijk, verschijnen noch in de weergegeven prijs, noch in de klassieke leencapaciteitsberekeningen.
- Vraag het goedgekeurde of in ontwikkeling zijnde meerjarenplan voor werkzaamheden op, evenals het bedrag van het reeds gevormde werkfonds
- Lees de drie laatste notulen van de algemene vergadering om de stemmen over toekomstige werkzaamheden en lopende geschillen te identificeren
- Controleer of de VVE een globale energie-audit heeft uitgevoerd, apart van de individuele DPE, die verplichtingen voor collectieve renovatie kan triggeren
- Bereken de impact van verwachte bijdragen op de werkelijke maandelijkse begroting, bovenop alleen de lopende lasten
Wij merken op dat de best voorbereide kopers de aankoopprijs onderhandelen door deze toekomstige uitgaven in overweging te nemen. Een woning die tegen een aantrekkelijke prijs wordt aangeboden in een VVE die betrokken is bij een zwaar renovatieprogramma kan duurder blijken te zijn dan een beter geclassificeerde woning die iets boven de marktprijs wordt verkocht.
Huurdruk en schaarste van het aanbod: pas uw investeringsstrategie aan
De huidige huurdruk is niet alleen het gevolg van een sterke vraag. Het wordt ook gevoed door de geleidelijke terugtrekking van woningen uit het aanbod. De stijging van de rente, het einde van het Pinel-systeem en de uitsluiting van thermische doorlekken komen samen om het beschikbare aanbod te verminderen.
Deze schaarste verandert de selectiecriteria voor een huurinvestering. Een woning die voldoet aan de DPE-eisen in een krap gebied behoudt zijn huurwaarde en liquiditeit, terwijl een vergelijkbaar maar slecht geclassificeerd vastgoed tegelijkertijd zijn potentiële huurders en toekomstige kopers verliest.
Voor een investeerder beperkt de redenering zich niet langer tot het bruto rendement. Het netto rendement moet de naleving van de regelgeving gedurende de gehele houdperiode omvatten. Een woning met een classificatie D in een metropool waar de huurvraag het aanbod overtreft, vertegenwoordigt een radicaal ander risicoprofiel dan een woning met een classificatie F in hetzelfde gebied, zelfs als de aankoopprijs van de laatste op papier een hoger bruto rendement mogelijk maakt.
Financieringsstructuur: veiligheidsmarges en concrete afwegingen
De financiering van een vastgoedproject beperkt zich niet tot het verkrijgen van een lage rente. De soliditeit van de structuur berust op drie parameters die wij regelmatig ondergewaardeerd zien.
De eerste betreft de eigen inbreng. Naast het minimumbedrag dat door de bank wordt geëist, verlaagt een goed afgestemde eigen inbreng de totale kredietkosten en beveiligt de speelruimte in geval van onvoorziene werkzaamheden of bijdragen in de VVE.
De tweede betreft de looptijd van de lening. Het verlengen van de looptijd om de maandlasten te verlagen, verhoogt mechanisch de totale kosten en verzwakt het project als de verkoopvoorwaarden verslechteren vóór het einde van de aflossing.
De derde, vaak verwaarloosd, betreft de reserve liquiditeit. Een goed opgezet vastgoedproject behoudt een liquiditeitsreserve die meerdere maanden aan lasten dekt, onafhankelijk van de lening. Deze marge absorbeert de onvoorziene omstandigheden zonder te dwingen tot een overhaaste verkoop.
- Voorzie de kosten van de werkzaamheden voor energetische conformiteit vanaf het initiële financieringsplan
- Neem de verwachte VVE-lasten op, inclusief de bijdragen gerelateerd aan het meerjarenplan
- Behoud een reserve liquiditeit die losstaat van de eigen inbreng, niet betrokken in de lening
Een financieringsstructuur die na de aankoop geen enkele marge laat, transformeert de kleinste onvoorziene gebeurtenis in een beperking. De rentabiliteit van een investering wordt gemeten na de verborgen kosten, niet ervoor. De meest rendabele afwegingen worden gemaakt op het moment van de structuur, niet op het moment van de verkoop.
